任意売却の基礎を解説！

持ち家を任意売却する時のデメリットを知っている事で、それに伴う失敗するリスクを減らす事ができます。
1から2か月の住宅ローンの滞納をしなければ利用できない事と、お金を貸してくれている債務者の同意が必要であるなどの利用にはハードルがあります。
それ以外にも住宅ローンを組む時になってもらった連帯保証人に対して迷惑を掛けたり、販売しても売れずに買い手がつかない場合は安くしか売れない競売になったり、今後長期にわたりブラックリストに掲載されてローンが組めなくなります。

持ち家を任意売却するデメリットはある？リスクを考察

持ち家の任意売却のデメリットをいくつか紹介しましたが、それなら利用しない方が良いと考える人もいますがメリットもあります。
任意売却のメリットは、競売と違って市場価格に近い金額で不動産を売れるチャンスがあり、競売の場合はずっとその物件が公開されてしまうのに対して売れてしまえば周囲に知られる心配がないです。
さらに仲介手数料などが数パーセント掛かったとしても、高く売れれば借金を清算出来て現金が残る場合もあります。
他にはもしも親戚や投資家に自宅を買い取ってもらった場合には、家賃を払いながらそのまま自宅に住み続けて、お金に余裕が出来たらまたローンを組んで買い戻す事も可能です。
任意売却にはメリットとデメリットがあるので、どちらが自分に最善なのかを相談できる専門のサービスがあります。
そういったサービスのサイトでは、任意売却の無料相談も受け付けているので相談するのをおすすめします。

いつからいつまで任意売却をする事が出来るのか

住宅ローンを滞納してしまい、払い続ける事が出来なくなった場合、任意売却をする人も少なくありません。
しかし色々と他にも手段がないかと考えている間に、いつの間にかその機会を失ってしまうという事もあります。
そこでいつからいつまで任意売却出来るのかというと期間があるので詳しく見ていきます。
まずいつから開始する事が出来るのかというと、住宅ローンを滞納してから大体3ヶ月目位からです。
これは銀行等の金融機関が、期限の利益を失い、保証会社に住宅ローンの債権が移行した時です。
その為住宅ローンの支払いが出来なくなってきて、このままだと滞納が続きそうだと判断した時は、任意売却専門の不動産会社に一度相談して今後どうしたら良いか相談してみましょう。
またいつまで任意売却は可能かというと、約半年間です。
何故なら住宅ローンの支払いが滞納してから、およそ1年で競売にかけられてしまうからです。
その為期間はそれほど長くありません。
しかも競売直前になってから、売却を決断したとしても、それが認められる事は非常に難しいです。
さらに任意売却をする場合、債権者の同意も必要になります。
その為債権者と交渉をしなければなりません。
この時間も必要となる為、あまりのんびりしている暇はないという事を知っておく必要があります。

任意売却の際に発生する仲介手数料について

任意売却には様々な諸費用がかかりますが、仲介手数料もその中のひとつで、任意売却で発生する費用の中でも最も大きな割合を占めます。任意売却に伴う費用は基本的に物件を売却した代金から支払われるので、売主はあらかじめ資金を確保する必要はありませんが、どの程度の金額になるのかを把握しておくことが大切です。
任意売却は、不動産会社に依頼するのが一般的ですが、不動産会社を通して売却が成立した際に成功報酬として支払うのが仲介手数料です。
この成功報酬の金額は、宅地建物取引業法第46条により上限が定められています。具体的には、売却価格が200万円以下の場合は「売却価格の5％+消費税」、200万円超から400万円以下の場合は「売却価格の4％+2万円+消費税」、400万円超の場合は「売却価格の3％+6万円+消費税」となっています。
つまり、売却価格が3000万円だった場合は「3000万円×3％+6万円+消費税」で算出されるので、105万6千円が上限ということです。なお、この金額はあくまで上限なので、交渉次第では値下げすることも可能です。

借金問題を解決する任意売却で感じられるいくつかの魅力

住宅を購入したものの、住宅ローンの返済ができずに困っている方は、債権者による裁判所で認可される競売に掛けられてしまう前に任意売却を成立させることに魅力があります。競売や自己破産をすることと同じように住宅は失ってしまいますが、任意売却を利用することで次の人生を楽にすることが可能になり、立て直しをするには最適な方法です。
個人間では無理な内容なので通常は弁護士事務所に相談をすることが必要となり、弁護士が債権者と話し合いを行うことで、任意売却の方法で住宅を売ることができ、更に引越しの費用を受け取ることができること、残債に関しては債務者の条件により違いはありますが、利息分をカットして支払いやすい額面に組み直しをすることも可能にします。
この方法では家は失ってしまうものの、賃貸アパートに居住をして第二の人生をスタートしやすい環境になることは魅力ではないでしょうか。
全ての財産を失ってしまうこともなく、無職の方は仕事探しをすることで人生をリセットできることも任意売却のメリットです。

任意売却と自己破産の違いを知って自身にあう債務の解消の仕方を選ぼう

不動産所有者が多額の債務をかかえたときにとれる債務解消の方法の中に、任意売却と自己破産があります。これらのうちどちらを選択するべきかは、2つの方法の違いをよく理解した上で決めましょう。
任意売却と自己破産の違いとしてまず挙げられるのは、債務が残るかどうかです。任意売却では売買代金をつかってローンなどの返済を行いますが、債務はいくらか残ります。この残債は新たに条件を設定してローンを組み、返済をしていくことになります。
これに対して、自己破産の場合はトラブル無く所定の手続きがおわれば債務が免除、つまり借金はすべて無くなりますが、その過程の中で不動産を含めた大半の資産が処分の対象になってしまいます。
また、不動産が処分される方法にも違いがあります。任意売却では、債権者や連帯保証人の同意を得るプロセスが追加されるものの、手続きは通常の不動産取引とほぼ同様にすすみます。
一方、自己破産では原則として裁判所によって競売にかけられることになりますが、処分されるまでの間は債権者側との話し合いがうまくいけば通常の手順による売却に変更することが可能です。

競売よりも高く売れるチャンスがあるのが任意売却のメリット

任意売却とは住宅等の不動産を任意で売却することをいいますが、何らかの事情によってローンの返済がこれ以上は難しいと判断した場合に行うという点が、住み替えなどを理由とした通常の不動産売却とは異なります。
ローンの返済が滞った状態が何か月か続くと、債権者である金融機関等は裁判所に申し立てを行い、競争入札の形で物件を強制的に処分しようとします。
これを競売といいます。一般に、任意売却はこのような事態を避けるために行われます。 競売も任意売却も、物件を売ったお金で滞納分のローンの支払いに充てるという点では同じです。
しかし前者は裁判所の決定に基づいて一方的に手続きが進められるのに対し、任意売却では債権者との話し合い次第で売却や立ち退きに関するスケジュールにある程度の柔軟性を持たせることができます。
また、入札によらず市中の不動産会社を経由するなどして買い手を探すため、より高い売却代金が得られるチャンスも生まれます。

持出し金がかからないのも任意売却のメリット

任意売却をする場合、一般の不動産売却と同じように様々な費用が発生します。具体的には、不動産会社へ支払う仲介手数料や売買契約書に貼り付ける印紙代、抵当権抹消費用などが挙げられます。
また、場合によっては測量費や解体費なども発生しますが、任意売却を検討する方は基本的に経済的に余裕はありません。
そのため、売却に伴って発生する費用のほとんどは物件の売却が成立した際の代金から支払われます。つまり、任意売却は持出し金がほとんどかからないということです。
なお、仲介手数料や印紙代だけでなく、滞納していた固定資産税や都市計画税、住民税などの税金についても売却代金から捻出できる可能性があります。
加えて、滞納していたマンションの管理費や修繕積立金に関しても売却代金から支払われるのが一般的です。
さらに、債権者との交渉次第では引越し費用についても売却代金から捻出できる可能性もあるので、持出し金ゼロで実行できるケースも少なくありません。

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